Historia powstania pojęcia użytkowania wieczystego ma swój początek dnia 14 lipca 1961 roku. Wtedy właśnie ustawodawca wprowadził do obiegu prawnego Ustawę z o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

Głównym jej założeniem było nadanie Skarbowi Państwa prawa własności do wszystkich zlokalizowanych w miastach nieruchomości.

Na czym polega użytkowanie wieczyste?

Obecnie działanie użytkowania wieczystego reguluje Kodeks cywilny.

Jako pojęcie prawa ma ono swoje miejsce pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Obowiązki, ale również prawa, nałożone z jego racji na użytkownika są zależne od wniesionej opłaty jednorazowej oraz tej regulowanej cyklicznie raz na rok.

Można więc stwierdzić, że jest to konkretny plan na użytkowanie nieruchomości, której docelowym właścicielem jest państwo.

Wśród jednostek, które są uprawnione do ustanawiania danej osoby fizycznej lub prawnej użytkownikiem nieruchomości są: Skarb Państwa i jednostki samorządów terytorialnych – gmina, związek gmin lub powiat.

Na tę okoliczność ustawodawca przewidział tylko jedną formę umowy o użytkowanie, jest to akt notarialny z wpisem do ksiąg wieczystych.

Co może właściciel?

Zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego w granicach użytkownik może korzystać z danego gruntu jedynie osobiście i nie ma prawa do udostępniania go osobom trzecim.

Wyjątkiem jest sytuacja kiedy ustawa oraz ogólnie przyjęte zasady współżycia społecznego stanowią inaczej lub kiedy umowa zawarta pomiędzy użytkownikiem a jedną z jednostek samorządu terytorialnego posiada zapisy dopuszczające taką sytuację.

W praktyce oznacza to jednak dość szerokie możliwości korzystania ze „swojej” własności bo granice, o których mowa we wcześniejszym akapicie są dość elastyczne.

Inaczej wygląda kwestia zbycia prawa do użytkowania – takowe może się odbyć poprzez sprzedać, a nawet dziedziczenie.

Ile może trwać użytkowanie wieczyste?

Wbrew swojej nazwie – nie jest ono dane na zawsze. Na ten moment maksymalny czas użytkowania wieczystego to 99 lat. Istnieje również dolna granica, poniżej której nie można mówić o takim charakterze użytkowania. Jest to 40 lat.

Z jakimi opłatami trzeba się liczyć?

Do dnia, w którym następuje zawarcie umowy notarialnej, przyszły użytkownik jest wpłacić tzw. opłatę jednorazową. Przeważnie jej wysokość to 15 do 25 procent wartości pierwotnej nieruchomości.

Następnie musi on liczyć się z koniecznością ponoszenia corocznej opłaty podatku. Jej wysokości jest, z kolei, uzależniona od celu w jakim nieruchomość jest użytkowana.

Ustawodawca przewidział na tę okoliczność następujące progi:

• 0,3 % wartości nieruchomości, jeśli cel jest związany z obronnością, budową obiektów sakralnych i działalnością charytatywną
• 1 % od wartości nieruchomości jeśli są to cele rolne, mieszkaniowe lub działalność sportowa
• 2 % od wartości, w momencie przeznaczenia pod działalność turystyczną
• 3 % od wartości dla pozostałych typów działalności

Użytkownik ma obowiązek regulowania opłat przez cały okres obowiązywania umowy. Należy ją opłacać z góry za dany rok kalendarzowy i musi ona być wniesiona do 31 marca danego roku.